——亿翰智库 首席分析师 张化东
一、面对本次疫情，房企普遍反应迅速，应对有效，措施有力根据我们对于房企支援疫情防控举措看，房企主要通过三个方面举措支持疫情防控，共同抗击疫情：第一，捐款捐物。疫情明确第一时间，房企就迅速为武汉捐款捐物，从抗击疫情的资金到紧缺的医疗用品，房企为疫情严重的区域提供支援；第二，在生产和服务中落实防疫抗疫工作，多地多企业关闭售楼处，避免人员集聚引起的疫情扩散。同时，房企的物业公司也积极开展社区防疫的支持工作，疫情防控工作重点由防扩散到社区防控阶段，在防止疫情社区传播方面物业公司做出贡献；
第三，助力经济，安全有效地恢复生产和服务活动。商业地产持有企业减免租户租金和房企推动网上售楼，都保证在抗击疫情的情况下最大可能地助力生产活动。
二、对全国房地产市场的基本判断基本假设1：本次疫情持续时间不会过长，对地产影响有限；基本假设2：政策相机；抉择，不会视而不见，也不会过快出手；基本假设3：政策效果是有弹性有效果的。
任何研究都要在假设之下考虑确定因素与变量。首先，我看看在疫情没有发生之前，市场表现以及我们对上市的基本判断。其次，在加入了疫情这个变量之后，市场的走势如何。
第一，2020年有效供给偏低一个城市的去化率在60%上下是比较正常的水平，如果像2017年80-90%的去化率是比较不正常的情况。如果去年企业所在城市的去化率在30-40%，我对这个城市是比较悲观的。我个人并不担心房企上半年的去化，而更担心其下半年的去化，原因在于房企大多在上半年补一部分货，上半年的去化率，要保证全年去化任务的完成。如果在年末动用了各种营销方式还未去化的货值储备，在未来也很难再去化。
为什么当前对于去化这么悲观，原因在于2016-2018当时的压力没那么大，无论好去化难去化，最后全年都能去化掉，所以每年都是新增的货在卖。但是到了2020年，2019年年底房企已经在非常努力去化的情况下都没有去化的项目，在2020年也会非常难卖。因此房企营销团队背着非常大的包袱，未来难去化的项目目前还看不到能够逆势反弹的催化剂。所以2020年有效货值的供给是不足的。
第二，需求是乏力的
首先，2019年总体来看是一个房住不炒的市场，所有的购房者其实都是一个类型的群体——刚需，几乎没有投资性需求参与，今年即使没有疫情影响，2020年的需求也是有一定挑战的。如果一个市场没有投资性需求，或者说没有终极改善需求参与进来的话，那么这个市场的热度是不会起来的，房子都是买来住的，每个城市都会在一个常态成交量上浮动，不会出现爆发性增长。
第三，企业被动去杠杆
2019年房地产企业受金融政策超强管控，进行被动去杠杆。过去很多企业自我的去化周期，储备的货按前一年的销售，大概能卖到3.5年到4年，这个周期在过去看来是合理的。但是去杠杆的背景下带来了负债和资产同降，资产端降低最多的是库存，最后压缩到企业层面就是库存。只要有扩张，在去杠杆的背景下，一定压缩的是去化周期和库存，所以企业的去化周期要向2.5年的方向前进。为什么过去两年年初都有小阳春，企业会在年初抢地，因为他们要用这一部分有效的货值，冲下半年的销售量。所以很多房企即使明知上半年土地贵，下半年便宜，还是会在年初抢地。这在2020年元旦之后土地市场也有相应的反应。
本次疫情对于市场供需、政策以及企业的影响：1、供给：先冰封后供应提速短期之内，政府土地供应与企业供应冰封均处于冰封状态，当前最重要的任务就是抗击疫情。从不同能级城市来看，一线城市受疫情影响不大，预计3月底4月初的土地供应可以恢复到相对正常的状态。二线城市预计全年供地质量会有所提升，因为本次疫情对城市经营的影响较大，政府还是会希望通过土地财政能够弥补一定的财政收入，并一定程度提升经济。预计二线城市进入到供应的状态会更早，积极性会更高。三四线城市供应相对平稳，2019年下半年拿地三四线城市土地的房企，可能会有经营上的压力。
企业的供应处于两难状态。若不供，没有货；供的话，去化不好。随着疫情的控制，不断恢复，4月中旬疫情得到控制的话，预计3月底4月初，企业的供应能逐渐恢复正常，同时，企业一般上半年货量都相对较少，因此，企业决胜还看下半年。两难境地下，倒逼企业去拿地。同时，我们预计地价下降幅度会低于市场预期，空间不会太大。
2、需求：封闭型三四线影响最大
一线城市的需求整体量是稳定的，需求可以实现季节性转移。二线城市由于调控政策较严，需求相对疲弱，疫情加速了市场调整。同时，二线城市弹性与空间均存在，且部分城市的价格已经进行了一轮调整。二线城市需重点关注，企业可以在这个时间将不好的货可以促销的方式去化掉，借此把货值结构进行优化。三四线尤其是封闭型三四线城市，是本次疫情影响最大的，因为每年春节都是封闭型三四线城市返乡置业的高峰，通常能占比全年需求的1/4左右，而这次疫情在春节发生，对于这部分城市还是影响比较大的。外溢型三四线城市看后续政策与周边核心城市市场表现，资源型三四线城市受制于房住不炒。
3、政策：相机抉择，放松是大概率事件
全年的销售金额来看，可能会呈现一个负增长的态势，但是下降的幅度应该不会太大，一线城市预计企稳；二线城市二三四季度可能会受到政策放松的影响，会有比较大的弹性；三四线可能受到的冲击还是会比较大，可能会下降5-6%。总体上来看，一季度是房企比较艰难的一个时刻，而政策的放松应该是一个比较确定的事件。
4、企业：短期冰封，线上销售受阻现在很多线上的售楼处推出，但是仍没有办法和传统的售楼处相比，目前来看线上售楼处的效果并不好；线上售楼处的模式，不匹配购房者的需求，目前大部分购房者都是自住的，原来很多购房者是投资性需求，可以不去看房，但是现在都是自住，所以客户还是要去实地看样板间，才会购房，因此短期来看，线上售楼处的模式很难替代传统的售楼处。这也提示房企中长期注重线上售楼系统的闭环打造。
各区域房地产市场表现
—— 各区域代表
华东区域
华东区域的覆盖省份和城市较多，包括一线城市上海和浙江、江苏、安徽，可按照两个维度来进行划分：第一，基本面（决定城市正常的消费情况）；第二，前期的管控水平。
一、一线城市市场仍较为乐观
即便是疫情的解除，上海的整体供求会相对稳定。基于以下三点：第一，城市基本面较好；第二，管控力度较严；第三，城市治理能力较高。这样就对投资、自住的吸引度比其他城市会高很多，因此，我们对上海的认知会相对比较乐观。
二、管控较严的二线城市敏感度高，若后期政策放宽，需求释放速度会快于前期管控较弱的城市南京从2016年9月之后，属于管控较严的状态，尤其是对核心区域的限制包括住宅市场和土地市场。在去年南京开始释放人才政策，城市成交出现明显的变化，意味着在此次疫情之后，市场需求积累对政策敏感度较高。杭州治理水平较高，前期的各种管控也比较严，开发商前期属于高价位进入，对于后期市场预期也在高水平。因此需要提示的是，后续供应或将集中入市。在去年12月底到今年1月已有土地成交，加之原有供货有所延迟。我们看到这次杭州在面对疫情后的管理水平较高，可以体现出城市管控的严格程度，后续可关注疫情过后的恢复期，市场或将出现的供应释放，可能会出现去化率下降的情况，如将去年四季度的表现放在当前来看也是成立的。
合肥是区域内去年的一波修正，主要体现在城市做的地价和房价的联动，在慢慢修复前期土地市场的一些后遗症，市场成交也出现一定缓和。在安徽省内，合肥的核心作用较强，只有合肥市场恢复之后，才能对周边城市产生积极的影响。
三、三四线城市的差异比较大
安徽省内的三四线城市中，之前表现较好的皖北城市阜阳、亳州等城市，在省内人口基数大，前期成交量表现好，房企投资力度较大。但疫情解除后或将面临几个冲击：第一，基本面相对还行，但管控宽松带来政策敏感度低，需要关注政策释放的力度；第二，外出打工者较多，在传统返乡置业的全年销量占比可达15-25%，这就意味着，外出务工的收入情况将影响城市的置业水平。
浙江省内的三四线城市中，宁波、温州等城市基本面较好，但考虑到前期市场出现高热情况，后续需要关注与安徽三四线不太一样的地方，根据城市的轻工业等支柱性产业恢复程度，思考市场的需求变化出现在什么时间节点，外出务工较多的城市，市场需求在政策引导下会有超前消费的情况，而后续会出现需求大幅下滑，当生产线没有完全恢复的时候，需求将受到一定打击，需密切关注。对于吸纳劳动力的城市，随着支付能力受到一定打击，后续购房需求或将暂时进入“防御”阶段，直至对经济和市场的预期转正。
我们相信在浙江、江苏、安徽的一些前期强管控的城市，疫情结束后，宽松政策会相继出现。对二线城市而言，空间比较大，会在流量的释放、解决支付力、土地出让条件等方面进行双向减负（开发商和购房者），因此，需要评估对冲的作用如何。另外，一旦消费后移，面对供应的挤压，流速快速下降，因此，我们建议，企业需要谨慎评估投资节点，以确保自身的现金流安全性，尤其是三四线城市更要谨慎一些。
