唏嘘!重庆摩天大楼崇拜背后的逻辑与投资困境

2020-05-15 17:42
[摘要] 8D魔幻重庆,除了绕晕导航的立交,还有层层叠叠的高楼,在这些高楼之中,间或耸立起直插云霄的摩天大楼,则让这个城市的赛博朋克气质更加迷幻。近日,重庆第一高楼官宣动工,而如果一切顺利,这也有可能成为重庆摩天楼最后的标杆了。01盖摩天楼,重庆是认

8D魔幻重庆,除了绕晕导航的立交,还有层层叠叠的高楼,在这些高楼之中,间或耸立起直插云霄的摩天大楼,则让这个城市的赛博朋克气质更加迷幻。

近日,重庆第一高楼官宣动工,而如果一切顺利,这也有可能成为重庆摩天楼最后的标杆了。

01

盖摩天楼,重庆是认真的

从巴别塔到鹿台,人类对高处的向往从未停止。

随着科技的进步,城市的发展,百尺高楼已是平常,现在的人类已经可以轻松抵达828米看风景,这比一些带翅膀的生物都要飞得更高了。

要论对摩天楼的狂热,国人一直是舍我其谁。

在世界最佳天际线网站(The W根据高层建筑的数量及高度进行的世界摩天城市排名中,前十位城市有5个都来自中国。

当然,咱重庆也是挺牛,位居全球第十。

(图片源自网络)

统计口径不同,重庆的排名还会靠前。

比如以200米+的高楼数量来算,重庆是中国仅次于深圳、香港、上海,排名第四的摩天之城。

(图片源自网络)

实际上,重庆慕高之心萌芽颇早,上世纪80年代54米的会仙楼,就是现代重庆摩天楼的发轫。

之后从105米的南坪工贸大厦,到283米的世贸中心,再到339米的环球金融中心,重庆摩天楼纪录不断被打破。

目前重庆已建成的最高摩天楼,是朝天门的重庆来福士广场T3N和T4N,两栋建筑高度均为354.5米。

而重庆摩天楼TOP10基本就分布于渝中区和江北区,起步门槛是283米,其中有一半多的高度都超过了300米。

(图片源自网络)

山城重庆,核心区的土地资源毕竟稀缺,加上中心地段地价高,唯有将建筑向上拓展,向天空要空间,才能把土地成本分摊到最低。

一句话,盖摩天楼,咱是认真的。

02

未来重庆天际线400米+

重庆摩天楼,不仅数量位居前列,高度上也不甘人后。

近日动工的江北嘴国际金融中心,高度为470米。建成后将成为重庆摩天楼的NO.1,也将成为全球摩天楼的TOP13。

而在其带动下,未来的重庆摩天楼高度,前三名都将超过400米关口,城市天际线高度也将再次攀升。

(图片源自网络)

不过,理想中的摩天楼有多高,和现实中的落差就有多大。

未来代表重庆高度的前三名,在追梦的过程中就颇多转折。

目前公布的重庆第一高楼:江北嘴国际金融中心,其前世叫——江北嘴世界花,由华城富丽2012年拿地,然后就在开始躺晒,直到2017年融创发布公告,成为接盘侠。

即便是融创拿下地块后,也反复调整规划、设计,直到今年才宣布开工。

未来重庆的第二高楼:陆海国际中心,早在2004年就被瑞安收入囊中,十多年的时间,历经多次停工、复工,始终都没有扬帆起航。

也是到2017年,万科接盘瑞安重庆天地项目后,这个第二高楼才又开始向上生长,目前该摩天楼总高,已由原来的468米下调为458米,地上主体结构高度突破240米。

至于未来重庆的第三高楼:解放碑重庆塔,曾是“规划中的西部第一高楼”,也曾是重庆JW万豪酒店的兄弟——万豪国际金融中心。

这个2002年就立项,先后被评为中国城市地标和中国最具投资潜力的项目,始终进展缓慢,并由于资金问题,烂尾了十多年。

江湖传闻,在更换了第四任业主,利用信托计划募集到资金后,目前项目处于复建之中,但建设进度依旧如蜗牛一般。

03

摩天楼三要素,钱、政策、土地

可以看出,重庆摩天楼的建设,都经历了颇多磨难,而这也和摩天楼建设中的资金、政策、土地三要素紧密相关。

首先是资金。

专业建筑协会的测算,按目前全国的平均水平计,修建摩天楼的造价在9000~10000元/㎡左右。

如果建造的不是纯写字楼,叠加了住宅或酒店,那每层增加的隔断墙、排水系统等,会导致价格更高,建设费用一般都在10000元/㎡以上。

而普通住宅的建安成本一般在1500~2300/㎡之间。

摩天楼每平方米建造费用高出普通住宅5倍,相当于修一栋摩天楼的钱,可以修5栋住宅了,着实是个烧钱的主。

这也使得当初一头脑钻进摩天楼建设中的开发商,受困于资金,最终导致项目流产,大楼烂尾不在少数。

其次是政策。

以摩天楼这样的地标建筑,换取低价住宅用地。

这不仅是一个资源交换的逻辑,也隐含了各级政府追求政绩、升级城市形象的政治考量。

这也使得国内很多开发商,热衷于兴建摩天楼,即便修建中要贴不少钱,维护运营也困难,但“赔本赚政绩”,面子问题咬咬牙也要坚持。

此外,政策规划的调整,很可能让前期的设计、投入都付诸东流,是摩天楼建设中的一个巨大不确定因素。

比如重庆两江四岸的规划,叫停了多少长江、嘉陵江旁向上生长的高楼,有的摩天楼在经过了高度下调之后才得以重新开工。

最后是土地。

摩天楼所处的地段一般都处于城市的核心、商务商业的集中区,在寸土寸金的城市核心地段,土地价格自然不低,但价值更为凸显。

而摩天楼的规划、建设周期,一般10年起跳,经过时间沉淀,早期地块在当下已然价格不菲,价值更加厚重。即便当初拿地开发商玩不下去,土地转手后也仍然有众多下家愿意接手。

04

摩天楼之殇,烂尾、空置、安全

重庆的摩天楼在纷纷拔地而起,凸显区域经济快速发展的同时,也集中暴露出不少问题。

第一就是“烂尾”。

前述的重庆摩天楼前三甲,就因为资金、开发能力的问题,长期陷入停工、烂尾的泥淖,另外比较出名,烂尾10多年的还有停留于图纸上的解放碑协和城。

这个378米的摩天楼,位于解放碑较场口得意世界对面,如今临步行街的一面好吃街每天热闹非凡,烟火缭绕,但围挡背后却从2009年招拍挂后一直躺晒。

而这些占据城市核心位置烂尾后遗留的深坑,就像“城市斑秃”般让各方都难堪、难过,影响城市形象。

第二是空置率。

上世纪30年代,经济学家就提出,摩天楼开发商面临的最大难题,是如何将投资收益最大化。

摩天楼建成后能否获得收益,关键取决于出租率。

在相关机构的统计中,重庆摩天楼的主要业态就是写字楼。

而2019年重庆优质写字楼市场整体空置率环比上升1.2个百分点至30.6%,甲级写字楼整体空置率环比上升1.8个百分点至33.8%。

这说明在新增供应和需求之间,重庆是超出饱和的。

侧面印证就是,2019年重庆的优质写字楼、甲级写字楼平均租金都出现了环比下降。

第三则是安全系数。

摩天楼随着楼龄增长,一旦出现玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等质量问题,不仅维护难度大,维修成本也相当昂贵。

除此之外,对于动辄三四百米的摩天楼,防火、应急等安全问题,随着高度的增加,难度系数也在叠加。

05

限高令,清热解火

一方面,重庆和国内大部分发展中的城市一样,都在追求城市天际线的新高度,以楼层高度刻量经济体量和速度。

另一方面,摩天楼的疯狂向上,也要遵循市场规律和经济规律,避免出现政绩工程、形象工程带来的后遗症,减少烂尾楼、“城市斑秃”的出现。

最直接有效的方法就是限制摩天楼的高度。

近日,住建部和发改委就联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,指出严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑。

(图片源自网络)

显然,国家已经开始注意到了摩天楼泛滥的问题,未来对于超高层建筑的审批将会趋于严格。

此外,对于摩天楼的建设准入门槛也将相应抬高,只有那些前期开发能力强,资金实力充足,以及后期运营能力良好的龙头房企,可能才有入场的资格。

凡此种种,对摩天楼建设热就是一剂退烧良药。

很可能未来的一段长时间里,重庆的城市天际线将锁定在470米。

这对于见惯了摩天楼的重庆人而言,也许还是个尘埃落定的好消息:终于不担心抬头仰望时只剩一线天了。

06

感叹

摩天楼是经济快速发展的体现,也是城市形象气质的一个直观展示。

但判断一座城市好赖的维度有很多,吸引并留住人才的方式也多种多样。

与薪酬水平、城市公共服务配套、营商环境以及科研创新能力等等相比,其实那些拥有华丽外表与孤绝海拔高度的摩天楼,是最不具说服力的。

而重庆能把规划中的摩天楼都修起来,其实就已经很不错了。

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