重庆商业地产2021年第一季度房地产市场回顾及未来展望

2021-03-31 10:42
[摘要] 2021年第一季度,重庆零售物业市场无新增供应项目,零售物业总存量为663.2万平方米。本季度重庆零售物业项目整体呈调整态势,全市购物中心整体空置率微涨0.3百分点至15.7%,购物中心首层平均租金较上个季度下降0.1%,报人民币375.4元每平方米每月。

写字楼租金表现平稳  租赁理念悄然转变

新能源汽车品牌表现较为活跃 存量项目调改有望激发市场活力

零售物业市场

2021年第一季度,重庆零售物业市场无新增供应项目,零售物业总存量为663.2万平方米。本季度重庆零售物业项目整体呈调整态势,全市购物中心整体空置率微涨0.3百分点至15.7%,购物中心首层平均租金较上个季度下降0.1%,报人民币375.4元每平方米每月。

从消费需求端来看,本季度奢侈品牌持续进驻重庆零售物业市场。在2020年全国社会消费品零售总额排行榜中,重庆排名全国第三位,城市消费能级不断提升;其次,疫情在全球范围的持续发酵虽然在一定程度上限制了境外旅行,却促使境外奢侈品消费回流。季内录得Louis Vuitton亮相星光68广场,Saint Laurent重庆二店落户解放碑时代广场;同时重庆首家LOEWE限时店进驻星光68广场,在试水重庆零售市场的同时也为消费者带来独家购物体验。

在细分业态方面,新能源汽车和家居及生活方式类品牌季内表现较为活跃。值得一提的是,本季度新能源汽车品牌占零售业态新增门店面积的比例是1.8%,与2020全年新能源汽车品牌占零售业态新增门店面积比例1.5%相比,品牌拓张速度明显加快,且多以国产新能源汽车品牌为主。比如小鹏汽车进驻万象城,几何汽车、爱驰汽车、天际汽车相继落户时代天街。与此同时,家居及生活方式类品牌在丰富商场业态的同时也有利于商场去化,促使其积极拓张。季内录得来自瑞士高端家具品牌V- ZUG旗舰店进驻国金中心,艾美家落户时代天街,水星家纺入驻新世纪百货奥特莱斯。

展望2021全年,预计将有超过30万平方米的新增供应进入重庆市场。分区域来看,核心商圈将迎来星光68广场B馆入市,届时将有利于提升核心商圈优质项目聚合度。非核心商圈方面,渝北区域光环购物公园和大渡口区域万象汇的入市,在释放区域消费需求的同时,也将有利于区域商业品质的提升。未来,零售商业项目的调整与改造也将成为存量项目焕发市场活力的有效途径之一,比如近期原南坪百盛百货的全面改造和观音桥大融城的焕新升级,在为消费者提供更优质购物环境的同时,也将为重庆零售市场注入新鲜活力。

甲级写字楼市场

2021年第一季度,重庆甲级写字楼市场无新增项目供应,总存量维持在240万平方米。尽管带看量明显增多,但业主对租金仍持谨慎态度,“稳租金强服务”成部分业主方当下租赁策略,全市甲级写字楼平均租金保持平稳至人民币每平方米每月85.3元。市场整体需求表现稳定,部分企业呈活跃态势,季内录得净吸纳量约4.4万平方米,带动全市空置率下降1.8个百分点至25.7%。

从新增需求端来看,信息技术、消费者服务以及金融是本季度最为活跃的三大行业,分别占当季新增需求比重的33.0%,21.7%以及10.9%。信息技术企业成为本季度写字楼市场的需求主力,季内录得字节跳动、华为荣耀、小米集团重庆分公司等多家企业的扩张和入驻。消费者服务方面,在线教育持续加速扩张布局,季内录得多个教育企业的扩租。多宗餐饮成交强力助推消费者服务行业成交活跃,多家餐饮公司落户新牌坊等子市场。金融方面,受到央行对新型金融持续监管的影响,传统金融企业的表现持续走强,本季录得平安普惠、中天国富证券等多个优质金融企业的入驻,为推动重庆高质量发展金融业提供有力的支撑。

疫情的发生加速了写字楼业主与租户理念的转变。随着更多的企业开始关注办公场地的使用灵活性,拎包入住的需求持续增强,相应推动业主积极寻求改变,部分有前瞻性的业主开始提供联合办公及定制化产品,以求更贴近客户需求,加强市场竞争力。同时,市场上第三方办公空间运营商发展略显分化,虽然在租期、面积、租金等方面也能满足当前中小型企业需求,但本季度仍监测到有早期进入的运营商有缩租和退租现象。最终初期选址方向正确与否和后期运营的水平高低决定了第三方办公空间的生存能力,部分对政策调整、市场预判及对需求反应及时的运营商将在市场持续的筛选进程中脱颖而出,进一步扩大市场份额。

原定于本季度入市的解放碑复星国际中心将推迟至下一季度交付,届时将为市场带来约7.5万平方米的新增供应,优质项目的入市将持续提升解放碑这一传统商务区的商务氛围,并刺激同时吸引有搬迁升级需求的租户。第一太平戴维斯重庆公司总经理刘奕兴表示:“十四五期间,科技创新发展是我国现代化建设全局中的重要突破方向,科技自立自强将成为国家发展的重要战略支撑,重庆明确提出要坚持创新驱动发展,加快建设具有全国影响力的科技创新中心,相信信息技术类企业在政策的支持下,未来将获得更大的市场增长空间。”

数据提供:第一太平戴维斯

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